当前我国城镇化率已突破67%，城镇发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，城市及房地产行业的发展方向备受关注。中央城市工作会议及相关意见的出台，为新阶段城市发展划定重点。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受21世纪经济报道记者专访时，围绕城市规模、城市群发展、房地产转型等热点问题，给出了专业解读。

倪鹏飞强调，在一定技术条件下，任何城市规模都有合理区间，超过区间必然导致规模不经济。他指出，当前我国发达区域城镇化已进入“聚中有散”阶段，城市体系向都市圈、城市群协调发展演化；后发区域仍处于“集中集聚”阶段，部分城市收缩、部分壮大是必然趋势，需警惕“城市越大越好”的倾向，避免盲目借鉴过度集聚的问题性经验。

谈及城市群与都市圈发展，倪鹏飞表示，2011年我国城镇化率超50%已开启城市群时代，当前多数城市群仍面临“集而不群”“圈而不同”的问题。相关意见的出台，为其带来战略布局、制度创新等机遇，将推动资源向城市圈群“大聚小散”，助力都市圈群成为城镇化主体形态，同时通过构建“圈群主体、多态嵌套”体系，促进大中小城市功能互补、错位发展。

针对超大特大城市发展，倪鹏飞认为，其核心是做强做精核心功能，疏解非核心功能需实现“减量”与“增质”平衡，关键是推动都市圈化，通过市场化方式引导要素双向流动，避免产业“空心化”，同时保留优化城市基本经济功能。

在房地产领域，倪鹏飞表示，我国城镇住房已从“有房子”迈向“好房子”阶段，“好房子”需面向普遍需求，供给需从存量更新和新房建造发力，摒弃“三高”模式。当前房地产市场止跌回稳基础仍需夯实，需依托宏观经济好转，通过减负、配套、加力、挖潜四方面发力，同时借助相关政策加快供求、结构调整和发展模式转型。

此外，倪鹏飞还建议，中小城市需培育动态比较优势，人口流出城市应分类转型；城市更新需制定专项规划，破解资金、合力、利益分配三大核心问题；保障房与商品房“双轨制”下，应通过“混居”和提升品质，避免保障房贴“低端”标签。

文章来源：21世纪经济报道 2025-09-30 16:41 记者 李莎